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Delibere condominiali: ipotesi di nullità e di annullabilità

In tema di condominio negli edifici, devono considerarsi nulle le deliberazioni dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, quelle con oggetto impossibile o illecito, o con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, ed ancora quelle che incidono sui diritti individuali, sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, nonché le deliberazioni comunque invalide in relazione all’ oggetto. Devono, invece, qualificarsi annullabili, ex art.1137 c.c., le deliberazioni con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, o in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, ed infine, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’ oggetto. Il differente regime di invalidità assume particolare rilevanza, comportando l’assoggettamento della delibera censurata al termine di decadenza ex art. 1137 c.c. delle sole delibere annullabili.
Sentenza Corte appello Salerno sez. II, 27/07/2020, n.942

Chi può impugnare una delibera condominiale?

In tema di impugnazione di delibere condominiali annullabili, la legittimazione ad agire spetta al condomino che sia stato assente all’assemblea nel corso della quale la delibera contestata è stata assunta o che, se presente, abbia espresso in merito il suo dissenso o si sia astenuto, ricadendo sullo stesso l’onere di provare tali circostanze. Il difetto di detta legittimazione può, invece, essere rilevato d’ufficio dal giudice ed il relativo accertamento non è soggetto a preclusioni, non potendosi accordare la facoltà di opporre la menzionata delibera a chi non ne abbia titolo.
Cassazione civile sez. II, 26/02/2019, n.5611